Fissures sur une maison neuve : quelles garanties, quels délais ?

D'où viennent les fissures d'une maison neuve

Dans une maison neuve en parpaings ou en briques, une partie des fissures vient du retrait du mortier qui sèche : le phénomène apparaît très vite après le montage, d'autant plus fort que le mortier contenait trop d'eau. Un enduit non armé à la jonction de deux matériaux (béton et maçonnerie) est une autre cause identifiée par l'Agence Qualité Construction. Qu'elles paraissent banales ou non, signalez-les : c'est le moment où vos garanties sont les plus fortes.

À la remise des clés : 8 jours

Avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), si vous n'étiez pas assisté d'un professionnel à la réception, vous avez encore 8 jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts visibles, fissures comprises. Passé ce délai, un défaut visible non signalé est considéré comme accepté.

La première année : parfait achèvement

Pendant un an après la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés : ceux notés en réserve sur le procès-verbal, et ceux apparus ensuite et signalés par écrit. Cette garantie s'applique quelle que soit la gravité, donc aussi aux fissures superficielles d'enduit, mais pas à l'usure normale.

La biennale ne couvre pas les fissures du gros œuvre

La garantie dite « biennale » (de bon fonctionnement) ne concerne que les équipements qu'on peut retirer sans abîmer le bâti, comme un ballon d'eau chaude. Contrairement à ce qu'on lit parfois, elle ne couvre pas les fissures des fondations, des murs porteurs ou de la toiture.

Dix ans : la garantie décennale

Pendant 10 ans après la réception, le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination, même s'ils viennent d'un défaut du sol. Il n'y échappe que s'il prouve une cause étrangère. Service-public cite les « fissures importantes » parmi ces désordres ; des fissures purement superficielles n'en relèvent pas. Mais un enduit de façade qui assure l'étanchéité est un « ouvrage » : ses fissures qui laissent entrer l'eau peuvent relever de la décennale (Cour de cassation, 13 février 2020).

L'assurance dommages-ouvrage

Souscrite avant le chantier, l'assurance dommages-ouvrage paie les réparations relevant de la décennale sans attendre qu'on établisse les responsabilités. Elle prend le relais à la fin de l'année de parfait achèvement, ou avant si l'entrepreneur mis en demeure ne répare pas. L'assureur a 60 jours pour notifier sa décision, puis 90 jours pour faire une offre ; s'il ne les respecte pas, vous pouvez, après l'en avoir informé, engager les travaux, et l'indemnité est majorée.

Que faire

1. Photographiez et datez chaque fissure, puis signalez-la par écrit (lettre recommandée) au constructeur.
2. Pendant la première année, demandez la réparation au titre du parfait achèvement.
3. Pour une fissure qui touche la solidité ou l'étanchéité, déclarez-la à l'assureur dommages-ouvrage.
4. Gardez la notice, le procès-verbal de réception et les attestations d'assurance du constructeur.